Правила сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Шесть правил выбора помещения под арендный бизнес. Способы поиска целевой аудитории и какой выгоднее
Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное . Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.
Правовая основа аренды коммерческой недвижимости
Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.
Аренда коммерческой недвижимости
Главной обязанностью владельца недвижимого имущества является поддержание порядка и должного состояния в сдаваемом помещении. Так, например, ст. 616 Гражданского кодекса обязывает арендодателя самостоятельно проводить капремонт в определенные сроки. Эта же статья обозначает и обязанности, возлагаемые на арендатора, в том числе, косметический ремонт помещения, своевременное внесение текущих коммунальных платежей, обеспечение порядка внутри помещения.
За арендодателем закрепляется право сдавать коммерческие объекты и на иных условиях , которые обязательно прописываются в арендном договоре. Допустим, арендодателем могут быть переложена обязанность проведения капремонта на лицо, пользующееся помещением на правах аренды, либо принять на себя обязанности арендатора.
Этапы сдачи недвижимости
При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.
При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!
Определяемся со стоимостью аренды
Это первый и крайне важный этап. В случае, если арендодатель лично ведет сделку , установление арендной стоимости, как правило, будет не вполне объективным. Поскольку любым арендодателем планируется получение максимальной выгоды. Но завышенная цена отпугивает потенциальных арендаторов, при этом заниженная цифра будет вызывать определенные сомнения. Многие владельцы коммерческих объектов адресуются за помощью специалистов (риэлтор/оценщик), хотя сегодня многие анализирую похожие предложения, размещенные на специальных сайтах, к примеру, Avito, Циан и другие интернет-площадки. Это позволяет разобраться в существующей на рынке ситуации и справедливо оценить собственное помещение.
Помните! Снимая помещение для ведения собственного бизнеса, потенциальный арендатор рассчитывает получать с него прибыль. Вот почему, оценивая помещение, следует учитывать ориентировочный вероятный доход, который он сможет получать.
Кроме этого, при оценке сдаваемого помещения целесообразно учитывать ряд важных факторов, в том числе :
- площадь сдаваемого помещения;
- существующая планировка;
- состояние объекта;
- наличие предметов мебели и коммуникаций;
- месторасположение объекта;
- наличие обустроенных парковок;
- транспортная и иная доступность для бизнес-партнеров и клиентов арендатора;
- трафик посетителей (особенно это касается больших торговых, развлекательных и офисных центров).
Учтя вышеизложенные моменты и проанализировав аналогичные варианты, можно установить оптимальную, взаимовыгодную цену на сдаваемое помещение.
Поиск арендатора
Поиск вероятных арендаторов является не менее значимым этапом при сдаче недвижимого имущества. Важно определиться, кому сдать помещение в аренду, ведь встретить добросовестного арендатора зачастую бывает весьма сложно.
После определения размера ежемесячной платы надо подготовить текст объявления.
Обычно в нем в деталях указываются основные параметры объекта – размер помещения, этаж, географическое положение, развитость инфраструктуры, состояние помещения и его оснащение. В тексте целесообразно выделить имеющиеся достоинства помещения. Но не стоит скрывать и возможные минусы сдаваемого объекта, дабы при осмотре не оказаться в неловкой ситуации и не вспугнуть вероятного арендатора.
Следует рассказать поподробнее о вариантах поиска потенциальных арендаторов .
Поиск через друзей/знакомых считается наиболее простым способом найти добросовестного арендатора. Обычно, при наличии обширных «связей» в бизнес-сообществе, собственники коммерческой недвижимости могут достаточно легко и быстро сдать свое помещение.
Публикация объявления на специальных интернет-порталах , коих в сети работает большое количество. Преимущество данного способа состоит в том, что актуальное предложение аренды видит огромная аудитория пользователей, которые заинтересованы в подборе максимально выгодного варианта. Но для привлечения их внимания немаловажно составить хорошее объявление с подробным описанием помещения, указав в тексте имеющиеся плюсы и, не забыв отметить минусы. Правдивая информация об объекте поможет быстрее найти арендатора.
Сопроводите объявление несколькими фото предлагаемого помещения. Это поможет потенциальным арендаторам быстрее сориентироваться – интересен ли им ваш объект.
Отправка предложения по e- mail . Кафе и бары, большие и малые торговые точки, салоны красоты и иные заведения, а также организации часто ищут помещения для открытия новых точек либо переезда в более удобный район. Разузнать e-mail собственников или управляющих бизнеса, которых может заинтересовать ваше помещение, получится на официальном сайте фирмы.
Особенности сдачи больших и маленьких помещений
Сдать нежилое помещение в аренду, в зависимости от площади сдаваемого объекта, помогут рекомендации профессионалов рынка недвижимости .
Для сдачи помещения небольшой площади :
Организовать поиск потенциальных арендаторов можно лично или через риэлторское агентство
- Воспользовавшись помощью профессионалов, надо будет подписать договор на предоставление услуги. После заключения арендного договора, потребуется оплатить услуги агентства. Конечно, можно сотрудничать, опустив формальности, тогда потребуется написать письмо, содержащее коммерческое предложение с указанием риэлторского вознаграждения, и разослать его по агентствам, которые работают с коммерческими объектами. Обычно риэлторское вознаграждение составляет половину месячной арендной платы (разовый платеж).
- Решив заняться поиском арендаторов самостоятельно, опубликуйте объявления на бесплатных интернет-площадках, организуйте адресную электронную рассылку, кроме того, эффективным будет размещение баннера на фасаде (платная услуга) в окне сдаваемого помещения (бесплатно).
Сдача помещения большой площади :
Если к сдаче в аренду планируется большое помещение, а значит, оно будет иметь высокую предполагаемую доходность, то можно сделать простой сайт со своим коммерческим предложением. Обычно интернет-сайт продвигается контекстной рекламой, с использованием ключевых запросов. Это позволяет выйти на целевую аудиторию, при этом, в данном варианте можно управлять стоимостью объявления. В этом варианте вы сможете разрекламировать свой объект и сэкономить на агентском вознаграждении.
Подписание договора
Грамотная презентация сдаваемого помещения – гарантия успешного проведения сделки. При показе объекта постарайтесь предоставить максимум информации, обратив внимание потенциального арендатора на преимуществах и вероятной прибыли, которую он сможет получать при аренде данного объекта.
Подписание соглашения – завершающий и самый главный этап сделки. Профессионально подготовленный и оформленный арендный договор выступает защитой для арендодателя от недобросовестного арендатора. В арендном договоре надо прописать:
- идентификационные данные собственника объекта и арендатора;
- адрес нахождения объекта, его площадь и ключевые характеристики;
- регистрационная информация;
- срок действия договора;
- размер арендной платы и регламент ее внесения.
К сведению! Законом запрещается увеличение арендной платы собственником помещения больше одного раза в 12 месяцев. А потому в документе надо прописать наибольший размер вероятного увеличения, уточнив срок обязательного извещения арендатора.
Документ должен содержать детальное описание прав/обязанностей участников договора, а также ответственность сторон за нарушение разделов документа. Не помешает включить в документ опись имущества, которое есть в помещении. Так после окончания аренды собственник может истребовать финансовую компенсацию за испорченное имущество.
Как быстро найти арендатора
Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.
Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.
Впрочем , в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.
Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.
Возможные риски при сдаче помещения в аренду
Любой собственник переживает за состояние сдаваемого помещения и хочет иметь доход от сделки. Приведем главные риски собственников коммерческой недвижимости и расскажем, как от них защититься.
Нецелевое пользование помещением
В любом правильно подготовленном арендном договоре указываются цели его использования и условия эксплуатации. Это относится к оборудованию, сдаваемому с помещением.
Допустим, при заключении сделки арендатор обещал пользоваться помещением, как складом, а открыл в нем магазин. Арендодатель имеет право потребовать аннулирования соглашения, не возмещая внесенную арендную плату и наложения штрафа на арендатора.
Повреждение имущества
Объект был передан арендатору в хорошем состоянии, с техникой и оборудованием. Но однажды обнаруживается, что помещение пребывает в состоянии разрухи, оборудование сломано и т.д. В таком случае арендодатель может истребовать полного возмещения нанесенного ущерба. При этом возмещению подлежат не только расходы на ремонтные работы, но и стоимость (рыночная) сломанного оборудования.
Ответственность не предусматривается в тех случаях, когда помещение и имущество были испорчены при форс-мажорных обстоятельствах (пожар и т.д.).
Арендатор отказывается вносить арендную плату
Неаккуратные плательщики обычно наказываются материально. Хотя это осуществимо только при правильном оформлении/составлении арендного договора — в нем четко прописаны сроки, порядок и размер ежемесячной арендной платы.
Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры. Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО
СКАЗАНО
Компания «НДВ-Недвижимость»:
. при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;
Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело - офисные помещения.
Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:
Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 - 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.
Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год). А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же - 7,5 лет - окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв. м, расположенное недалеко от метро Новокосино.
Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.
ПРОВЕРЕНО
Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не 3 раза, а 1,5 - 2 раза.
Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 - 2 раза быстрее.
«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 - 3 года с доходностью 20 - 30% в год), - пояснил Антон Белых. - С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства. Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».
Выгоднее офисов торговые объекты
«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте - 6-7 лет, а офисного - 8-9 лет», - уточнил Антон Белых. С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина , добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл. «Если рентная квартира приносит в среднем 4 - 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».
Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах
Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, - пояснил специалист. - Здесь период окупаемости примерно одинаковый».
В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб., а арендная плата - 360 тыс. руб. в год. «Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым - около 19 лет», - пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.
Офисная аренда - высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы
В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации. «Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, - пояснил эксперт. - В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».
Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, - пояснил специалист. - Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше. К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения. В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».
Расходы на налоги по коммерческой выше
Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы. Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, - пояснила эксперт. - Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».
В жилье доходней всего экономкласс
Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.
«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, - отмечает Мария Жукова. - Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем. Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры. Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».
ВЫВОДЫ
И тут мы подходим к самому главному вопросу: выгодно ли при таких условиях частным инвесторам покупать коммерческое жилье с целью сдавать его в аренду?
Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов - те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно, и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.
По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук , минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 - 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.
При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте. В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства - еще дешевле. Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.
Мария Лукина
Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?
Законодательство
Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.
Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.
Последовательность действий
Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.
Подбор недвижимости
Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.
Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:
- Офисные;
- Торговые;
- Производственные;
- Складские.
Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.
Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.
Заключение договора
К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:
- документы о собственности;
- план помещения;
- уставные документы собственника.
После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:
- оплаты коммунальных платежей;
- размера арендной платы;
- срока сдачи помещения;
- наличия телефонной связи и доступа в интернет;
- проведения ремонтных работ;
- условий расторжения договора.
Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.
В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.
Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.
Передача помещения
После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.
Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.
Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:
- Стороны соглашения - арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
- Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
- Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
- Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
- Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.
Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.
Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.
Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.
Существуют следующие особенности субаренды:
- Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
- Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
- Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.
Выделяют следующие права и обязанности арендатора:
- Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
- Своевременность оплаты аренды.
- Выполнение ремонта по соглашению сторон.
- Содержание помещения в надлежащем порядке.
- Составление передаточного акта с субарендатором.
При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.
Необходимые документы
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта - для физических лиц, правоустанавливающие документы - для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.
Налоги
Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:
- если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
- на местном уровне ставка составляет 2 %.
Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:
- УСН 6 % - с общего дохода;
- УСН 15 % - с доходов за вычетом расходов.
Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:
- на прибыль организации и НДФЛ для ИП - 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
- на имущество - 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
- на добавленную стоимость - 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.
Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.
Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.
В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.
Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.
Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.
Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.
Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?
Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт - Денис Кудерин.
Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.
В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.
Итак, начинаем!
1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?
Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.
То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.
Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.
Перечислим все преимущества аренды:
- относительно невысокие финансовые затраты;
- более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
- возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
- большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.
Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.
Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.
Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.
О том, как работают современные , на нашем сайте есть подробная статья.
2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов
Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.
Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.
Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье « ».
Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.
Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы
В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.
Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.
Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах
Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.
Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.
Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.
Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.
Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора
Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.
В договоре обязательно должны быть следующие пункты:
- сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
- если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
- ответственность сторон за нарушение договора;
- условия расторжения соглашения.
Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.
Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.
Совет 5. Проверяйте документы на собственность
В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.
Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.
Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.
Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.
Шаг 2. Определяем размер арендной платы
Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.
Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.
5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя
Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.
Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.
Риск 1. Использование помещения не по назначению
В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.
Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.
Риск 2. Повреждение или пропажа имущества
Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.
Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.
Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.
Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату
Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.
6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора
Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.
Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав
Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.
Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».
Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты
Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.
Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.
Риск 3. Субаренда
Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.
Пример
Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.
Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.
Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.
7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости
Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.
1) Агентство.net
Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.
Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.
Сегодня недвижимость считается самой эффективной и выгодной ячейкой для вложения капитала. Это неудивительно. Ведь, с каждым годом цена на недвижимость возрастает. В особенности это касается квартир и загородных домов, которые находятся в курортной зоне. Покупка недвижимости, чтобы в дальнейшем ее сдать в аренду или перепродать по более выгодной цене, считается довольно прибыльным бизнесом. Именно поэтому наблюдается рост инвестиций в недвижимость.
Для бизнеса на недвижимости можно использовать:
- квартиры;
- дома;
- нежилые помещения;
- комнаты в коммунальных квартирах.
Самым прибыльным и эффективным способом считается бизнес по сдаче квартир в аренду. В особенности это касается квартир и загородных домов. Конечно, при желании можно заняться и коммерческой недвижимостью. Но, здесь стоит учитывать, что на такой «товар» есть ограниченное количество потребителей. При организации такого бизнеса стоит учесть ряд факторов, и это касается не только наличия весьма большого стартового капитала, но и знаний основных правил сдачи квартиры в аренду.
Сдача квартир в аренду
Самым востребованным продуктом на рынке недвижимости являются именно квартиры. В особенности это касается больших населенных пунктов. В поисках лучшей жизни большое количество людей с пригороде перебираются жить в город. В результате возникает потребность в поиске жилья. Именно такая аудитория составляет основу клиентской базы.
На сегодняшний день квартиры можно сдавать как на длительный срок, так и посуточно . Каждый из этих вариантов имеет свои достоинства и недостатки. Поэтому, как предприниматель, вы должны тщательно рассмотреть эту информацию, а также соблюдать порядок сдачи квартиры в аренду.
Долгосрочная аренда квартиры
Чаще всего предприниматели предпочитают сдавать свою недвижимость на длительный срок. Достоинство такого варианта заключается в том, что не нужно ежедневно приходить на квартиру и делать там уборку после каждого последующего клиента, как это осуществляется при посуточной аренде жилой недвижимости. Дела здесь обстоят намного проще. Арендодатель просто приходит один или два раза в месяц, чтобы получить арендную плату и проверить состояние квартиры.
Чтобы сдать квартиру в аренду необходимо:
- Подать объявление. Для размещения такого объявления можно использовать как печатные газеты, так и интернет. Каждый из этих вариантов имеет высокую эффективность. Поэтому стоит использовать их оба.
- Привести квартиру в порядок. При необходимости здесь могут быть проведены ремонтные работы и приобретение мебели. Обустроенные квартиры с хорошим ремонтом стоят гораздо дороже.
- Вычислить арендную плату. Для этого нужно разделить стоимость квартиры на сто. При этом стоит учитывать, что на стоимость квартиры влияет ее месторасположение, квадратура, а также инфраструктура в районе.
Самое главное - это найти арендатора и заключить с ним договор.
Бизнес по сдаче квартир в аренду посуточно
С посуточной арендой дела обстоят несколько иначе. Чтобы организовать такой бизнес, необходимо приложить много усилий. Зачастую недвижимость сдается на один или два дня. После каждого клиента необходимо будет проводить качественную уборку квартиры. Это позволит предоставить свой «товар» во всей красе.
Зачастую такой недвижимостью пользуются иногородние люди, которые временно пребывают в том или ином населенном пункте. А это значит, что клиентская база будет постоянно меняться . Чтобы облегчить поиск клиентов, можно воспользоваться услугами риэлтерских компаний. При этом стоит учитывать, что за свои услуги такие компании берут небольшое вознаграждение.
Сдача квартиры в аренду от собственника: оформление документов
При сдаче квартиры в аренду между арендатором и арендодателем заключается договор. В нем указываются все права и обязанности сторон. Особого внимания здесь уделяют сроку аренды и ее стоимости. При этом в точности расписывается, что входит в арендную плату. Ведь в некоторых случаях арендная плата может включать в себя и оплата за коммунальные услуги. Чтобы не иметь проблем с документами для сдачи квартиры в аренду , многие арендодатели сотрудничают с агентствами недвижимости. Таким образом, специалисты не только занимаются поиском клиентов, но и оформляют аренду согласно законодательству страны.
Если же бизнес будет создаваться без участия риэлтерских компаний, то здесь возникнут некоторые трудности. Искать клиентов и заключать с ними договор придется самостоятельно.
Конечно, в таком случае сдача квартир в аренду от собственника позволит извлечь из недвижимости максимальную прибыль.
Налогообложение и штрафные санкции сдачи в аренду квартиры
Сдача квартиры в аренду считается прибыльным делом, а это значит, что оно должно облагаться налогами. Величина налога зависит от формы организации бизнеса:
- для физического лица величина налогообложения сдачи в аренду квартиры составляет 13% от прибыли.
- для индивидуального предпринимателя подоходный налог от сдачи квартиры в аренду составляет 6%. При втором варианте стоит учесть, что, имея статус ИП, вам придется оплачивать некоторые страховые взносы.
Франшиза пекарни кондитерской - хорошая бизнес-идея. Всё о предлагаемых франшизах на .
Чтобы обойти налоговую систему, многие арендодатели скрывают свой бизнес на недвижимости. По закону за уклонения от налогов предприниматель может понести не только материальную, но и криминальную ответственность. При вычислении штрафных санкций учитывается количество неуплаченных налогов. Максимально за такое правонарушение горе-предприниматель может получить штраф до 500 тыс. рублей. При этом возможно и заключение сроком до 3 лет. Поэтому лучше проводить оплату налогов за сдачу квартиры в аренду, чем потом платить штраф.
Недостатки квартирного бизнеса
Практически в каждом бизнесе есть недостатки. И аренда квартир здесь не исключение. Прежде всего стоит отметить, что для того чтобы начать такой бизнес, необходимо иметь или недвижимость, или стартовый капитал дл ее приобретения. Конечно, можно воспользоваться и вариантом субаренды. В этом случае придется положить много усилий и времени.
На протяжении года стоимость аренды может то падать, то подниматься. Если повышение арендной платы приносит больше дохода, то ее понижение наоборот – снижает. В любом случае такие изменения негативно могут сказать на развитии бизнеса. Говоря об арендной плате, необходимо запомнить, что при сдаче квартиры лучше брать предоплату , что позволит снизить риски остаться обманутым.
Основным риском при сдаче квартиры в аренду является то, что квартиранты могут нанести вред вашему имуществу. Это повлечет за собой внеплановые расходы. Такие риски необходимо учесть при составлении договора.
Сдача домов в аренду: варианты
Неплохим вариантом заработать на рынке недвижимости может стать сдача частных домов в аренду. Для этого необязательно владеть такой недвижимостью, так как можно воспользоваться вариантом субаренды. Конечно, при организации такого бизнеса необходимо учесть некоторые особенности.
Как организовать бизнес на загородной недвижимости
Для того чтобы организовать такой бизнес, необходимо иметь весьма большой стартовый капитал. В основном он пойдет на приобретение загородной недвижимости и ее обустройства. Особого внимания в этом деле стоит учесть поиску арендаторов. Часто загородные дома используют для приятного отдыха на выходных. Конечно, не исключена сдача домов в аренду на длительный срок. Коротко-временная аренда загородного дома может принести немало хлопот. Особенно это касается тех случаев, когда арендаторами являются молодые люди, которые хотят провести там «шумный» отдых.
Не имея достаточного стартового капитала, можно воспользоваться субарендой. В данном случае придется положить немало усилий на то, чтобы найти и уговорить хозяев загородной недвижимости сдать в субаренду свой дом.
Недостаток такого бизнеса
Главным недостатком такого бизнеса является значительные капиталовложения. Если речь идет о сдаче дома в аренду на сутки, то здесь придется много времени и сил тратить на его уборку. Субаренда предусматривает большую ответственность. Ведь, за повреждение имущества придется нести ответ именно вам. В результате это может привести к расторжению договора о субаренды.
Сдача помещения в аренду
Наверное, самым прибыльным видом предпринимательства на рынке недвижимости является сдача помещений в аренду. В данном случае речь идет о сдаче коммерческой недвижимости. Сдача офисного, складского и других помещений может принести довольно неплохую прибыль. Конечно, чтобы заниматься таким бизнесом, необходимо иметь документы на владение этой недвижимости.
Субаренда помещения
Субаренда части нежилого помещения подразумевает под собой взятие в аренду недвижимости, с ее дальнейшей сдачей. Для этого необходимо найти арендодателя, с которым будет заключен договор на долгосрочную аренду. В договоре аренды должно быть учтено, что помещение в дальнейшем будет сдаваться в аренду существующим арендатором. В таком случае прибыль может превысить затраты в два раза. Главное знать, как заняться субарендой торгового помещения или любого другого.
При организации бизнеса на субаренде, необходимо быть уверенным в том, что арендодатель не расторгнет договор аренды раньше установленного срока. Для этого нужно заранее обговорить все спорные ситуации. Что же касается определения арендной платы, то здесь все зависит только от вас. От этого будет зависеть доход от такого бизнеса. Организовывая такой бизнес, стоит учесть, что на вас ложиться большая ответственность. Необходимо не только найти ответственного арендодателя, но и как можно выгоднее сдать помещение в аренду.
Договор аренды помещения, налоги и штрафы
В последнее время сдача в аренду производственных помещений стала пользоваться большим спросом. В особенности это касается крупных городов. На основании этого на рынке появилось большое количество компаний, которые решили заниматься бизнесом на субаренде. При аренде помещения составляется типичный договор, в котором указывается основная информация по осуществляемой сделке. Если речь идет о субаренде помещения под магазин или офис, то такая особенность должна обязательно быть указана в договоре.
Как и при сдаче квартиры в аренду, предприниматель должен оплачивать налог от каждой осуществленной сделки . В ином случае, согласно закону, предусматривается материальная и криминальная ответственность. Здесь предпринимателя может ждать:
- максимальный размер штрафа – 500 тыс. руб.
- лишение свободы сроком до 3 лет.
Недостатки бизнеса по аренде помещений
Аренда и субаренда нежилых помещений имеет некоторые недостатки и риски. В особенности это касается субаренды. Чтобы бизнес приносил доход, необходимо потратить много усилий и времени для поиска арендатора. В случае с субарендой нужно будет найти и ответственного арендодателя. Немаловажным является риск повреждения имущества. Чтобы избежать незапланированных растрат, необходимо включить в договор пункт о возмещении убытков арендатором в случае повреждения имущества.
Выбираем вариант аренды в зависимости от капитала
Организация бизнеса на аренде недвижимости имеет свои риски. В особенности это касается тех случаев, когда для его открытия понадобятся значительные капиталовложения. Если в наличии есть небольшой стартовый капитал, то стоит остановить выбор на субаренде. В данном случае затраты буду касаться только заключения договора и поиска клиентов.
Если же стартовый капитал позволяет, то можно рассмотреть вариант с приобретением недвижимости. В данном случае можно приобрести как дом, так и одно помещения.
Чтобы сделать правильный выбор, нужно проанализировать рынок и определить самую востребованную недвижимость. В дальнейшем бизнес можно будет развивать во всех направлениях. А это значит, что работать можно не только с жилой, но и с коммерческой недвижимостью.